Нормативно-правовая база

О проекте "Доступное и комфортное жилье - гражданам России"

Приоритетный национальный проект "Доступное и комфортное жилье - гражданам России" рассчитан на 6 лет. Он включает подготовительный этап (2005 год), первый этап (2006-2007 гг.) и второй этап (2008-2010 гг.). На первом этапе (2006-2007 гг.) Президентом России определены четыре приоритета:

Для реализации первого приоритета предусмотрена государственная поддержка системы рефинансирования ипотечных жилищных кредитов и развитие инфраструктуры рынка ипотечных ценных бумаг. Это позволит увеличить объем ипотечного кредитования и снизить процентную ставку.

В рамках второго приоритета будет оказываться государственная поддержка молодым семьям и молодым сельским специалистам в приобретении или строительстве индивидуального жилья с помощью ипотечных кредитов.

Для реализации третьего приоритета государство будет сокращать административные барьеры, предоставит государственные гарантии по кредитам на обеспечение земельных участков коммунальной инфраструктурой и будет субсидировать процентную ставку по таким кредитам

В рамках четвертого приоритета государство интенсифицирует выполнение своих обязательств перед ветеранами и инвалидами, а муниципалитеты увеличат объемы предоставляемого социального жилья. Военнослужащим и некоторым другим категориям граждан будут предоставляться субсидии на приобретение жилья.

Предоставление молодым семьям субсидий из бюджетов всех уровней бюджетной системы Российской Федерации на приобретение жилья, в том числе, на уплату первоначального взноса. При получении ипотечного кредита или займа для приобретения жилья или строительства индивидуального жилого дома, будет производиться в размере не менее:

35 процентов средней стоимости жилья, определяемой в соответствии с требованиями подпрограммы (в том числе 10 процентов за счет средств федерального бюджета и не менее 25 процентов за счет средств бюджетов субъектов Российской Федерации и местных бюджетов), - для молодых семей, не имеющих детей;

40 процентов средней стоимости жилья, определяемой в соответствии с требованиями подпрограммы (в том числе 10 процентов за счет средств федерального бюджета и не менее 30 процентов за счет средств бюджетов субъектов Российской Федерации и местных бюджетов), - для молодых семей, имеющих одного и более ребенка.

Кроме того, субъекты Российской Федерации, участвующие в реализации подпрограммы, дополнительно предоставляют молодой семье - участнику подпрограммы субсидию в размере не менее 5 процентов средней стоимости жилья при рождении (усыновлении) одного ребенка на цели погашения части ипотечного жилищного кредита или займа либо компенсации затраченных молодой семьей собственных средств на приобретение жилья или строительство индивидуального жилья (условие участия субъекта Российской Федерации в подпрограмме).

При этом предполагается, что недостающие средства для приобретения жилья будут привлечены за счет ипотечных жилищных кредитов или займов, собственных средств получателей субсидий и других источников.

Проблемы

Но стало ли жилье доступным? Сами инициаторы проекта признают, что существует множество проблем. И одной из немногочисленных задач которую удалось решить пока это задача сформировать институциональную базу жилищного рынка: 71,5% жилья находится в частной собственности, и более 90% строительных организаций являются частными компаниями.

Но сих пор жилищная проблема стоит перед 61% российских семей. При этом лишь 12,4% семей в состоянии приобрести жилье самостоятельно или с помощью заемных средств .

1) Резкий рост цен на рынке жилья. Совпадение ли что с момента запуска проекта "Доступное жилье" цены на квартиры резко поползли вверх? 2006 год стал годом, рекордным по темпам роста цен на жилую недвижимость в России - средний годовой рост стоимости жилья достиг 44%. Лидерами роста цены являлись мегаполисы: в Москве средний рост цен за метр жилой площади составил 87,9%; в Санкт - Петербурге - 123%; в Екатеринбурге - 107%; в Новосибирске - 50-60%; в Ростове-На-Дону - 55%. В Нижнем Новгороде - за год цены на жилье выросли на 129% с 720 до 1650 $/ кв. м

Конечно это не совпадение. Относительно эффективно выполняется первый приоритет национального проекта "Увеличение объемов ипотечного жилищного кредитования". В 2007 году объем выданных ипотечных жилищных кредитов и займов должен составить 151 млрд. рублей, что в 7,6 раза больше по сравнению с 2004 годом . Благодаря большей доступности ипотечных кредитов, спрос на жилье возрос, а вот с "Увеличением объемов жилищного строительства" хуже, предложение явно не удовлетворят спрос. Оптимальные темпы жилищного строительства для России, основанные на расчетах, составляют 1 кв. м в год на человека. В 2006 году в среднем по стране достигнут показатель 0,35 кв. м на душу населения. В 2006 году в России было построено 50200 тыс.кв. м. жилой площади, что на 15,24% превышает показатели 2005 года. При этом ещё в 1990 году общее число возводимого жилья превышало 60 млн. кв. м. Общая потребность населения России в жилье на конец 2006 года составляла 1569,8 млн. кв. м, и, чтобы удовлетворить ее, жилищный фонд надо увеличить на 46,1%.

В 2007 году агентство DISCOVERY Research Group не прогнозирует падение цен на жилую недвижимость. Ожидается лишь замедление роста цен в Санкт-Петербурге и Москве до уровня инфляции - т.е. 15-20% годовых. В других крупных городах России рост цен будет продолжаться более высокими темпами - до 35-50% годовых .

Давайте решим задачку, представим молодую семью из Нижнего Новгорода, которую признали нуждающейся в жилье, а как говорят некоторые это очень сложно, так как чиновники считают, что можно жить и в туалете. Им положено возмещение 35% средней стоимости жилья. За год цена на жилье выросла на 129%. Стало ли жилье доступнее? 2,29 *0, 35 = 0,8015. 1,29 - 0,8015 = приблизительно 0,5 Т.е. фактически без учета инфляции и иных показателей доступность жилья снизилась на 50%.

Еще одна задача Сейчас стоимость средней квартиры для семьи из 2-3 человек в Нижнем Новгороде составляет около 50 000-60000 $. Для приобретения квартиры необходимо брать кредит минимум на 16-20 лет, и это при условии, что все это время семья будет выплачивать по $250-300 ежемесячно. Сколько они должны получать, чтобы суметь еще воспитать детей, не влачить жалкое существование, и что будет, если кто-то потеряет работу. Что будет в случае их развода? Вычтем из 250$ 35% 250 - 250*0,35 = 162.5 $ или около 6000 рублей. Это при том, что 34% населения в России получают доходы до 7000 рублей в месяц .

Конечно причина роста цен на жилье не только увеличение числа ипотечных кредитов (об этом будет написано ниже), но определенная и достаточно большая составляющая в этом есть. Цены на жилье непомерно высоки. В эконом - классе себестоимость жилья составляет 400-700$ за кв.м., а конечная цена зашкаливает за 4000

Решим ещё одну задачу В 2006 году цена за квадратный метр жилья на первичном рынке в среднем по стране составила 36,2 тыс. Рублей или примерно 1, 3 тыс . $ Себестоимость 500$. Какова рентабельность постройки? (800/500)* 100% = 130%. Прибыль с сопоставимая с доходами от продажи оружия. И это не беря в расчет мегаполисы, где цены в разы больше. А если брать элитное жилье, то там себестоимость около 1000$, а цена в Москве доходит до 7000$

2) Категория вводимого жилья. Большинство вводимого и без того дорогого жилья это элитное жилье. Естественно малое предложение стремится удовлетворить наиболее платежеспособный спрос из претендующих на жилье, а он находится именно в этой категории. В результате цена еще более увеличивается. Становится выгоднее не покупать квартиры, а строить жилье самостоятельно. В 2006 году 39,5% от всего построенного жилья было построено населением за счет собственных и заемных средств . Но, а как быть тем, кому это не по карману?

3). Коррупция и протекционизм. Не для кого не секрет, что проблема коррупции является одной из самых острых в современной России. В существующем положении дел очень многое в постройке жилья зависит от чиновника, как считают некоторые исследователи рынка, основная сумма той сверхприбыли, о которой писалось ниже оседает в различных согласующих, надзорных и контролирующих инстанциях . По оценкам экспертов 40-50% стоимости проектов постройки жилья приходится на взятки и откаты. Но и это ещё не все. Некоторые чиновники имеют связи в строительных кампаниях, в ходят в долю по получению прибыли, либо являются фактическими владельцами строительных компаний. Они обеспечивают этим строительным компаниям более выгодные конкурентные условия, монополизируют региональный рынок, что опять же не может не сказаться на стоимости жилья. Плюс они не заинтересованы в понижении стоимости жилья, а наоборот делают все возможное и невозможное, чтобы цены оставались высокими или фактически повышались.

4. Недостатки законодательства. Застройщики, считают, что низкому предложению на рынке жилья способствует закон "О долевом строительстве"(213-Ф) вступивший в силу в 2005 году. Закон призванный защитить права и интересы граждан, вкладывающих средства в строительство жилья и иных объектов недвижимости в порядке долевого участия и снизить риски участников долевого строительства за счет установления обязанности застройщиков по раскрытию информации как о самих застройщиках, так и о проектах жилищного строительства ("проектная декларация"), вводящий государственный контроль за долевым строительством; а также установление административной ответственности за привлечение средств на строительство лицами, не имеющими на это права, за опубликование недостоверной информации в проектной декларации, за нарушение требований к отчетности застройщика. Это закон несколько усложняет застройщикам выполнение их функций, а также подготавливает почву для коррупции - так, по крайней мере, считают застройщики

5. Монополизация рынка, возможный сговор. В 2006 году порядка 70-80% всего строящегося жилья, возводится 5-6 компаниями. Вызывает некоторые подозрения, что возможно существует некоторый сговор между ними по уменьшению предложения жилья. 6. Ветхость существующего жилищного фонда и инфраструктуры. Огромной проблемой остается высокий уровень износа коммунальной инфраструктуры. В России он составляет 60% - из общего количества аварий на водопроводных и канализационных сетях 53% происходят из-за их ветхости.

7. Ипотека и риски Ипотека для большинства банков не является стратегически важным направлением развития розничного бизнеса, и более того, ипотека чаще всего невыгодна самими банкам: ипотечный кредит является одним из наиболее рисковых, поскольку выдается на длительный период. Экономические прогнозы на срок более трех лет в России делать не удается.

8. Неравенство в доходах и жилищных условиях. Несоответствие тех, кто действительно приобретает жилье и тех кто испытывает в этом жилье потребность.

Пути решения проблемы.

Итак, нам известно, что на 2006 год лишь каждая десятая семья может себе позволить включится в проект доступное жилье. Причем этот процент в случае дальнейшего галопирующего роста цен будет только уменьшаться. А потребность в жилье имеют 60% семей. Что предлагается для остальных 50% нуждающихся в жилье непонятно. Финансирование проекта в 2006 году составило 37,062 млрд руб. Однако стало ли жилье доступнее, можно только спорить.

Существующее положение вещей, как я считаю можно решить двумя путями Первое, в рамках существующих институтов рынка, решать все указанные и неуказанные проблемы. Среди участников рынка существует 2 диаметрально противоположных взгляда на проблему высокой стоимости жилья. Первый - взгляд со стороны строительных компаний, которые заявляют, что работают практически себе в убыток, и что главной причиной резкого роста цен на жилье - это коррупция чиновников и изъяны в законодательстве. Второй взгляд - со стороны власти, обвиняющий в некотором сговоре и сознательном уменьшении возможного предложения жилья строительные компании. Но, что самое страшное, что рост и высокие цены на жилье выгоден, как и строителям, так и недобросовестным чиновникам.

Поэтому государству стоит серьезнее попытаться контролировать рынок жилья, на случай антиправовых действий его участников, и как можно эффективнее бороться с коррупцией чиновников в этой сфере. Однако, трезво оценивая ситуацию, какие-то подвижки в этом деле совершить вряд ли удастся, потому, что необходимы резкие и кардинальные меры. Еще один способ это создание государственной строительной компании.

О создании государственной строительной компании.

Данная идея не нова. Ее, так или иначе, предлагали представители различных политических сил. От ЛДПР и "Справедливой России" до КПРФ. Но часто эти идеи носили больше популистский характер, т.к. все прекрасно осознавали, что Российское правительство взяло курс на передачу рынку и фирмам не только всего, что этот рынок может освоить, но и некоторые свои непосредственные обязанности по социальным гарантиям. Данная компания, в случае её создания, должна заниматься строительством жилья эконом - класса, оставив нишу элитного жилья частным компаниям. Причем прибыль для нее не должна быть первоочередной задачей. Продавать жилье необходимо по ценам близким к себестоимости. Т.е. около 600$ - 800$ за кв. метр. Тем самым, сделав жилье действительно доступным для большего количества семей

В короткие сроки компания должна определить потребность в строительстве жилья и разработать проекты их строительства. Приобретения жилья стоит осуществлять через систему ипотечного кредитования и существующие программы.

Заключение

Приоритетный национальный проект "Доступное и комфортное жилье - гражданам России" - призванный сделать жилье доступнее для большинства граждан России на данный момент привел к противоречивым результатам. С одной стороны благодаря проекту улучшили свои жилищные условия около 70 тыс. молодых семей. С другой программа стимулирования ипотечного кредитования привела к резкому росту цен на жилье и уменьшению её доступности. Рынок жилья хоть и сформировался как независимый, но все же имеет ряд изъянов в виде монополизации, сращивании власти чиновников и рыночного капитала, высокой роли чиновников на рынке. Все это приводит к неэффективности механизма рынка жилья. Так как справится с проблемами на рынке на данный момент практически невозможно, очень актуальным смотрится вариант создания государственной строительной компании

Список литературы: